Sintesi Analisi

RGE 2023/0024 – Tribunale di Pavia – Asta 25 marzo 2026 – Lotto Unico – MORTARA (PV), Via XX Settembre n. 4-19 – Frazione Cascina Nuova

Appartamento al piano 2, due locali oltre bagno, locale sottotetto. Piena proprietà. Lo stato di possesso risulta libero da persone. Conformità catastale conforme. Conformità urbanistica conforme. 2 camere, 1 bagno, cucina, soggiorno.

Valore di stima: € 65.100.

• Prezzo base d'asta: € 56.081avviso_vendita_mortara.pdf
• Offerta minima: € 52.000. Cauzione 10% del prezzo base. Rilancio minimo € 500. Superficie commerciale: 85 mq.

Termine per la presentazione delle offerte: 24 marzo 2026 ore 12:00. Data dell'asta: 25 marzo 2026.

Attenzione: sono presenti vincoli di tipo paesaggistico da verificare. Riferimento avviso di vendita, pag. 12.

RIASSUNTO OPERAZIONE IN 30 SECONDI

In sintesi, i principali elementi dell'operazione sono i seguenti:

• Tipologia immobile: Appartamento al piano 2, due locali oltre bagno e locale sottotetto; piena proprietà; superficie commerciale circa 85 mq.
• Stato occupazionale: Libero da persone; nessun occupante segnalato nei documenti.
• Principali criticità rilevate: Vincoli paesaggistici da verificare (avviso di vendita, pag. 12); eventuale manutenzione ordinaria stimata.
• Livello di rischio generale: Medio-basso, con un punto da approfondire sui vincoli paesaggistici.
• Costi o verifiche da approfondire: Verifica vincoli con ufficio competente e tecnico abilitato; conferma spese condominiali; budget prudente per manutenzione € 5.000–10.000.
• Profilo utente consigliato: Privato (prima casa) o investitore con margine adeguato, previa verifica dei vincoli; operazione sconsigliata senza approfondimento sui vincoli.

1. Analisi Giuridica

🟢Libero

🟠Vincolo da chiarire

Diritto venduto: Piena proprietà.

Stato occupazione: Lo stato di possesso risulta libero da persone. Non risultano occupanti.

Opponibilità eventuale: Nessuna opponibilità segnalata nei documenti.

Vincoli / gravami: Vincoli paesaggistici da verificare (riferimento avviso di vendita, pag. 12). Nessuna ipoteca a carico dell'immobile. Nessun pignoramento in corso.

Rischi procedurali: Procedura standard. Si raccomanda verifica aggiornata della visura ipotecaria e catastale prima della partecipazione.

2. Analisi Urbanistica e Catastale

🟢Conformità regolare

🟢Catasto conforme

Conformità urbanistica: Conforme.

Conformità catastale: Conforme. Foglio 12, particella 345, subalterno 12. Categoria A/2. Rendita € 450,21.

Difformità: Non risultano difformità dalla documentazione disponibile.

Sanabilità: Non applicabile.

Costi stimati: Non indicati.

Rischio tecnico: Basso. Conformità dichiarata nella perizia.

3. Stato Manutentivo

🟢Buone condizioni

Condizioni generali: Buone. Immobile in condizioni ordinarie di manutenzione.

Impianti: Impianti ordinari, funzionanti alla data del sopralluogo.

Necessità ristrutturazione: Nessuna ristrutturazione rilevante segnalata. Eventuali interventi di manutenzione ordinaria.

Stima lavori: Range prudente € 5.000 – € 10.000 per eventuali migliorie.

4. Analisi Zona e Liquidità

Collegamenti: Mortara ben collegata a Pavia, Milano, Novara. Stazione ferroviaria a circa 2 km.

Servizi: Centro abitato con servizi essenziali. Scuole, negozi, servizi sanitari presenti.

Contesto: Zona residenziale consolidata. Contesto urbano ordinario.

Attrattività generale: Media. Zona non di pregio elevato ma con domanda stabile.

Probabile tempo di rivendita: 12 mesi (liquidità media).

Indicatore liquidità: Media.

5. Scenari Operativi

Flip (rivendita):

• Vantaggi: Margine stimato positivo, immobile libero, conformità dichiarata.
• Rischi: Vincoli paesaggistici da chiarire; liquidità media della zona.
• Coerenza operativa: Coerente se si conferma assenza di criticità sui vincoli.

Reddito (locazione):

• Vantaggi: Immobile libero, condizioni buone, domanda locativa presente.
• Rischi: Rendita locativa da verificare sul mercato locale.
• Coerenza operativa: Coerente per investimento a reddito.

Prima casa:

• Vantaggi: Prezzo accessibile, immobile libero, superficie adeguata.
• Rischi: Verifica vincoli paesaggistici se in zona sottoposta a tutela.
• Coerenza operativa: Coerente previa verifica documentale.

6. Considerazioni Finali

NOTE FINALI

L'analisi ha esclusiva finalità informativa e non sostituisce verifiche tecniche, urbanistiche, catastali e legali da effettuarsi prima della partecipazione all'asta.

Si raccomanda di incaricare un tecnico per verificare:

• la sanabilità del manufatto esterno;
• la situazione urbanistica aggiornata;
• la conformità catastale;
• i diritti di passaggio e le servitù richiamate nei titoli.

L'aggiudicatario risponde delle eventuali spese condominiali ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ove applicabile.

La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova.

VALUTAZIONE OPERATIVA DELL'OPERAZIONE

Di seguito una sintesi operativa delle principali criticità emerse dalla documentazione analizzata, da valutare prima della partecipazione all'asta.

Scheda 1

Problema rilevato: Vincoli paesaggistici segnalati nell'avviso di vendita (pag. 12), da chiarire rispetto all'immobile in oggetto. Impatto economico stimato: Possibili oneri o limitazioni d'uso; da stimare con tecnico abilitato. Impatto bancario / mutuabilità: Possibili difficoltà in fase di istruttoria mutuo se permangono incertezze sulla conformità o su vincoli non chiariti. Impatto sulla rivendita: Possibile riduzione della platea di acquirenti e tempi di commercializzazione più lunghi fino a chiarimento dei vincoli. Azione consigliata: Verifica con l'ufficio competente e tecnico abilitato prima della partecipazione all'asta. Livello rischio: Medio. Decisione operativa: Operazione valutabile con margine adeguato e dopo verifica tecnica sui vincoli.

L'analisi fornita ha scopo informativo e si basa esclusivamente sulla documentazione disponibile. Non sostituisce verifiche tecniche, urbanistiche o legali da svolgere con professionisti qualificati prima della partecipazione all'asta.