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Analisi demo – Via XX Settembre, Mortara (PV)
Via XX Settembre n. 4-19 – MORTARA (PV)
Sintesi Analisi
RGE 2023/0024 – Tribunale di Pavia – Asta 25 marzo 2026 – Lotto Unico – MORTARA (PV), Via XX Settembre n. 4-19 – Frazione Cascina Nuova
Appartamento al piano 2, due locali oltre bagno, locale sottotetto. Piena proprietà. Lo stato di possesso risulta libero da persone. Conformità catastale conforme. Conformità urbanistica conforme. 2 camere, 1 bagno, cucina, soggiorno.
Valore di stima: € 65.100.
- Prezzo base d'asta: € 56.081
- Offerta minima: € 52.000. Cauzione 10% del prezzo base. Rilancio minimo € 500. Superficie commerciale: 85 mq.
Termine per la presentazione delle offerte: 24 marzo 2026 ore 12:00. Data dell'asta: 25 marzo 2026.
Attenzione: sono presenti vincoli di tipo paesaggistico da verificare. Riferimento avviso di vendita, pag. 12.
RIASSUNTO OPERAZIONE IN 30 SECONDI
In sintesi, i principali elementi dell'operazione sono i seguenti:
- Tipologia immobile: Appartamento al piano 2, due locali oltre bagno e locale sottotetto; piena proprietà; superficie commerciale circa 85 mq.
- Stato occupazionale: Libero da persone; nessun occupante segnalato nei documenti.
- Principali criticità rilevate: Vincoli paesaggistici da verificare (avviso di vendita, pag. 12); eventuale manutenzione ordinaria stimata.
- Livello di rischio generale: Medio-basso, con un punto da approfondire sui vincoli paesaggistici.
- Costi o verifiche da approfondire: Verifica vincoli con ufficio competente e tecnico abilitato; conferma spese condominiali; budget prudente per manutenzione € 5.000–10.000.
- Profilo utente consigliato: Privato (prima casa) o investitore con margine adeguato, previa verifica dei vincoli; operazione sconsigliata senza approfondimento sui vincoli.
1. Analisi Giuridica
Diritto venduto: Piena proprietà.
Stato occupazione: Lo stato di possesso risulta libero da persone. Non risultano occupanti.
Opponibilità eventuale: Nessuna opponibilità segnalata nei documenti.
Vincoli / gravami: Vincoli paesaggistici da verificare (riferimento avviso di vendita, pag. 12). Nessuna ipoteca a carico dell'immobile. Nessun pignoramento in corso.
Rischi procedurali: Procedura standard. Si raccomanda verifica aggiornata della visura ipotecaria e catastale prima della partecipazione.
2. Analisi Urbanistica e Catastale
Conformità urbanistica: Conforme.
Conformità catastale: Conforme. Foglio 12, particella 345, subalterno 12. Categoria A/2. Rendita € 450,21.
Difformità: Non risultano difformità dalla documentazione disponibile.
Sanabilità: Non applicabile.
Costi stimati: Non indicati.
Rischio tecnico: Basso. Conformità dichiarata nella perizia.
3. Stato Manutentivo
Condizioni generali: Buone. Immobile in condizioni ordinarie di manutenzione.
Impianti: Impianti ordinari, funzionanti alla data del sopralluogo.
Necessità ristrutturazione: Nessuna ristrutturazione rilevante segnalata. Eventuali interventi di manutenzione ordinaria.
Stima lavori: Range prudente € 5.000 – € 10.000 per eventuali migliorie.
4. Analisi Zona e Liquidità
Collegamenti: Mortara ben collegata a Pavia, Milano, Novara. Stazione ferroviaria a circa 2 km.
Servizi: Centro abitato con servizi essenziali. Scuole, negozi, servizi sanitari presenti.
Contesto: Zona residenziale consolidata. Contesto urbano ordinario.
Attrattività generale: Media. Zona non di pregio elevato ma con domanda stabile.
Probabile tempo di rivendita: 12 mesi (liquidità media).
Indicatore liquidità: Media.
5. Scenari Operativi
Flip (rivendita):
- Vantaggi: Margine stimato positivo, immobile libero, conformità dichiarata.
- Rischi: Vincoli paesaggistici da chiarire; liquidità media della zona.
- Coerenza operativa: Coerente se si conferma assenza di criticità sui vincoli.
Reddito (locazione):
- Vantaggi: Immobile libero, condizioni buone, domanda locativa presente.
- Rischi: Rendita locativa da verificare sul mercato locale.
- Coerenza operativa: Coerente per investimento a reddito.
Prima casa:
- Vantaggi: Prezzo accessibile, immobile libero, superficie adeguata.
- Rischi: Verifica vincoli paesaggistici se in zona sottoposta a tutela.
- Coerenza operativa: Coerente previa verifica documentale.
6. Considerazioni Finali
NOTE FINALI
L'analisi ha esclusiva finalità informativa e non sostituisce verifiche tecniche, urbanistiche, catastali e legali da effettuarsi prima della partecipazione all'asta.
Si raccomanda di incaricare un tecnico per verificare:
- la sanabilità del manufatto esterno;
- la situazione urbanistica aggiornata;
- la conformità catastale;
- i diritti di passaggio e le servitù richiamate nei titoli.
L'aggiudicatario risponde delle eventuali spese condominiali ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., ove applicabile.
La vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova.
L'analisi fornita ha scopo informativo e si basa esclusivamente sulla documentazione disponibile. Non sostituisce verifiche tecniche, urbanistiche o legali da svolgere con professionisti qualificati prima della partecipazione all'asta.
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Prova il Conto Economico
Esempio dimostrativo basato sul report di Mortara, non un’asta attuale. Offerta minima, rialzo e valore CTU provengono dall’esempio; il valore CTU non garantisce il prezzo di rivendita. Le spese precompilate sono stime del modello, da verificare. La sanatoria è impostata a zero solo perché il report demo la indica non applicabile. Puoi modificare le ipotesi: anche una perdita è un risultato utile.
La tua operazione
Quanto ti costa e cosa puoi ottenere
Perdita prevista
Scenario selezionato: Offerta minima. Scegli una card oppure inserisci l'importo e conferma: i risultati si aggiornano subito.
Il totale comprende il prezzo dell’immobile e le spese inserite. La cauzione è un anticipo sul prezzo: non si aggiunge una seconda volta. Gli importi stimati vanno verificati; un risultato calcolabile non significa che tutte le spese siano già confermate.
- Offerta analizzata
- 52.000 €
- Investimento totale
- 74.079 €
- Capitale proprio necessario
- 74.079 €
- Quanto puoi ricavare
- 65.100 €
- Utile / perdita stimata
- -8979 €
- ROI sull’investimento
- -12,1%
- Rilancio massimo sostenibile
- Già oltre il limite alla minima
- Prezzo massimo sostenibile
- 37.916 €
Il limite e il rilancio massimo si riferiscono alle ipotesi di rivendita e costo impostate. Margine residuo sull’offerta: -14.084 €. L’offerta selezionata supera il limite economico.
Offerta minima
52.000 €
Fonte: Valore salvato / documento
Rialzo minimo
500 €
Scenario offerta
Scenario attivo: MINIMA · 52.000 €. Dopo Conferma il valore entra nel conto economico.
Come leggere il risultato
Il ricavo di rivendita è un’ipotesi. Sottraendo l’investimento totale ottieni l’utile o la perdita stimata. Il rendimento (ROI) è questo risultato espresso in percentuale rispetto a quanto spendi.
Sono incluse solo le spese e le imposte valorizzate. Completa anche gli eventuali costi aggiuntivi prima di decidere l’offerta.
Rendimento, pareggio e capitale necessario
- ROI sull’investimento
- -12,1%
- ROI annualizzato semplice
- -12,1%
- Margine sui ricavi
- -13,8%
- Pareggio a costi invariati
- 74.079 €
- Capitale proprio da coprire
- 74.079 €
Capitale e criteri di calcolo
Capitale proprio = investimento − finanziamento previsto. È una stima complessiva, da integrare con le date dei versamenti e l’effettiva erogazione. La cauzione è già compresa nel prezzo. Gli interessi restano nelle voci di costo: aggiornali se cambia la durata.
ROI = risultato / investimento. Margine = risultato / ricavi. ROI annualizzato semplice = ROI × 12 / mesi, senza reinvestimento. Il risultato include soltanto imposte e oneri valorizzati: il netto fiscale definitivo richiede la verifica della propria situazione.
Fino a quanto puoi offrire?
Limite compatibile con il rendimento impostato e le ipotesi attuali.
Offerta massima nel modello
37.916 €
Il limite è inferiore all’offerta minima: alle condizioni attuali l’asta non consente il rendimento richiesto.
Il limite ricalcola i costi proporzionali del modello e mantiene gli importi manuali della riga. Verifica imposte, lavori e costi finanziari prima della gara.
Confronta prudente, realistico e ottimistico
Tre scenari di uscita
Stessa offerta selezionata. Modifica rivendita, costi aggiuntivi e tempi; gli scenari confrontano ipotesi e non sono previsioni garantite.
Prudente
- Investimento
- 74.079 €
- Risultato
- Da completare
- ROI
- —
- ROI annualizzato
- —
- Offerta massima
- Non calcolabile o non raggiungibile
Da completare
Realistico
- Investimento
- 74.079 €
- Risultato
- -8979 €
- ROI
- -12,1%
- ROI annualizzato
- -12,1%
- Offerta massima
- 37.916 €
Non sostenibile
Ottimistico
- Investimento
- 74.079 €
- Risultato
- Da completare
- ROI
- —
- ROI annualizzato
- —
- Offerta massima
- Non calcolabile o non raggiungibile
Da completare
Dove disponibili, le ipotesi iniziali prudente e ottimistica usano gli estremi della valutazione OMI. Altrimenti inserisci una stima verificata. I costi ulteriori si sommano a quelli già inclusi: evita di contarli due volte.
Effetti economici delle criticità
Consulta le criticità nel report e completa le voci economiche pertinenti. L’assenza di un elenco qui non certifica l’assenza di oneri.
Completa e modifica i costi dell’esempio
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