Sintesi Analisi

Appartamento al piano 2, due locali oltre bagno, locale sottotetto. Piena proprietà. Lo stato di possesso risulta libero da persone. Conformità catastale conforme. Conformità urbanistica conforme. 2 camere, 1 bagno, cucina, soggiorno.

Valore di stima: € 65.100.

• Prezzo base d'asta: € 56.081avviso_vendita_mortara.pdf
• Offerta minima: € 52.000. Cauzione 10% del prezzo base. Rilancio minimo € 500. Superficie commerciale: 85 mq.

Termine per la presentazione delle offerte: 24 marzo 2026 ore 12:00. Data dell'asta: 25 marzo 2026.

Attenzione: sono presenti vincoli di tipo paesaggistico da verificare. Riferimento avviso di vendita, pag. 12.

1. Analisi Giuridica

Diritto venduto: Piena proprietà.

Stato occupazione: Lo stato di possesso risulta libero da persone. Non risultano occupanti.

Opponibilità eventuale: Nessuna opponibilità segnalata nei documenti.

Vincoli / gravami: Vincoli paesaggistici da verificare (riferimento avviso di vendita, pag. 12). Nessuna ipoteca a carico dell'immobile. Nessun pignoramento in corso.

Rischi procedurali: Procedura standard. Si raccomanda verifica aggiornata della visura ipotecaria e catastale prima della partecipazione.

2. Analisi Urbanistica e Catastale

Conformità urbanistica: Conforme.

Conformità catastale: Conforme. Foglio 12, particella 345, subalterno 12. Categoria A/2. Rendita € 450,21.

Difformità: Non risultano difformità dalla documentazione disponibile.

Sanabilità: Non applicabile.

Costi stimati: Non indicati.

Rischio tecnico: Basso. Conformità dichiarata nella perizia.

3. Stato Manutentivo

Condizioni generali: Buone. Immobile in condizioni ordinarie di manutenzione.

Impianti: Impianti ordinari, funzionanti alla data del sopralluogo.

Necessità ristrutturazione: Nessuna ristrutturazione rilevante segnalata. Eventuali interventi di manutenzione ordinaria.

Stima lavori: Range prudente € 5.000 – € 10.000 per eventuali migliorie.

4. Analisi Economica Completa

TCO (costo totale operazione):

• Prezzo acquisto (offerta minima): € 52.000
• Imposte (registro, ipotecaria, catastale): circa € 2.600
• Spese accessorie (notaio, perizie): circa € 2.500
• Lavori stimati: € 5.000 – € 10.000
• Imprevisti standard (5%): € 2.600
• Totale stimato: € 64.700 – € 69.700

Costi uscita (se flip): Notaio vendita, agenzia (3-5%), imposte. Stimati € 4.000 – € 6.000.

5. Simulazione Rilanci

| Rilancio | Prezzo | Margine residuo | | --- | --- | --- | | Partenza | € 52.000 | € 13.100 | | +€ 500 | € 52.500 | € 12.600 | | +€ 1.000 | € 53.000 | € 12.100 | | +€ 2.000 | € 54.000 | € 11.100 | | +€ 3.000 | € 55.000 | € 10.100 | | +€ 4.000 | € 56.000 | € 9.100 | | +€ 5.000 | € 57.000 | € 8.100 |

Punto di erosione margine: Oltre € 60.000 il margine scende sotto € 5.000. Soglia di attenzione: € 58.000.

6. Analisi Zona e Liquidità

Collegamenti: Mortara ben collegata a Pavia, Milano, Novara. Stazione ferroviaria a circa 2 km.

Servizi: Centro abitato con servizi essenziali. Scuole, negozi, servizi sanitari presenti.

Contesto: Zona residenziale consolidata. Contesto urbano ordinario.

Attrattività generale: Media. Zona non di pregio elevato ma con domanda stabile.

Probabile tempo di rivendita: 12 mesi (liquidità media).

Indicatore liquidità: Media.

7. Scenari Operativi

Flip (rivendita):

• Vantaggi: Margine stimato positivo, immobile libero, conformità dichiarata.
• Rischi: Vincoli paesaggistici da chiarire; liquidità media della zona.
• Coerenza operativa: Coerente se si conferma assenza di criticità sui vincoli.

Reddito (locazione):

• Vantaggi: Immobile libero, condizioni buone, domanda locativa presente.
• Rischi: Rendita locativa da verificare sul mercato locale.
• Coerenza operativa: Coerente per investimento a reddito.

Prima casa:

• Vantaggi: Prezzo accessibile, immobile libero, superficie adeguata.
• Rischi: Verifica vincoli paesaggistici se in zona sottoposta a tutela.
• Coerenza operativa: Coerente previa verifica documentale.

8. Considerazioni Finali

Valutazione complessiva: Operazione con criticità da chiarire.

Non si fornisce indicazione "Compra / Non comprare". La decisione è lasciata al cliente.

Punti di forza: Immobile libero, conformità dichiarata, margine stimato positivo, prezzo accessibile.

Criticità da verificare: Vincoli paesaggistici (avviso di vendita, pag. 12). Si raccomanda verifica con tecnico abilitato e con l'ufficio competente prima della partecipazione.

Raccomandazioni:

• Incaricare un tecnico abilitato per la verifica aggiornata dello stato edilizio e urbanistico;
• Contattare l'amministratore condominiale per la conferma delle spese e del bilancio;
• Rispettare le tempistiche di accredito cauzione e presentazione dell'offerta telematica.

L'analisi fornita ha scopo informativo e si basa esclusivamente sulla documentazione disponibile. Non sostituisce verifiche tecniche, urbanistiche o legali da svolgere con professionisti qualificati prima della partecipazione all'asta.